文 | 空间秘探倍悦网，作者 | 王小熊
2025 年，内地房地产相关企业证券化发行额约 1413 亿元，同比增 33%；其中住房租赁板块融资 311 亿元，独占五成；政策扩容之下，优质资产"卯足劲"涌向证券化跑道。对于企业来说"投、融、管、退"的资金全闭环被打通，而对于行业来说，大宗资产的交易结构似乎正在被重构 ……
" 百花齐放 " 的千亿市场里，租赁住房独占五分之一
2026 开年，保障性租赁住房资产证券化迎来了"开门红"。
近日，上交所迎来年内首单 REIT 扩募——华夏基金华润有巢 REIT 完成 4.478 亿份扩募，发售价为 2.53 元 / 份，共募集 11.329 亿元（人民币，下同）。据悉，该 REIT 的底层资产为上海有巢马桥保障性租赁住房项目，2024 年项目公司营业收入合计为 6619.29 万元。
回望 2025，发行和投融资氛围更为审慎的 REITs 市场有了重大进展。戴德梁行数据显示，2025 年中国内地市场公募 REITs 产品扩容至 78 只，总规模达 2100 亿元，2025 年新增发行 20 单。
热度背后，板块表现显著分化，消费基础设施与保障性租赁住房成为亮点，截至 2025 年 12 月，已有 8 单保障性租赁住房 REITs 成功发行，二级市场平均年化分红率达 3%，"投、融、管、退"的资金全闭环被打通。
其他产品方面，"南京新居保障房二期资产支持专项计划"项目也显示已通过，拟发行金额为 17.48 亿元的 ABS，原始权益人为南京新居置地有限公司，计划管理人为华夏资本。
市场不乏其他亮眼案例。2025 年 12 月 25 日，太保资产旗下的新黄浦"筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划"登陆上交所，发行金额为 11.94 亿元。同年 9 月，"建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划"顺利完成首次扩募，成为市场首单持有型不动产 ABS 扩募项目，募集规模为 4.53 亿元。
数据显示，2025 年内，房地产相关企业发行的 CMBS/CMBN、持有型不动产 ABS、类 REITs 等产品合共约 1413 亿元，同比增长 33%。其中，住房租赁市场相关的融资规模约为 311 亿元，包括债权类 105 亿，占比约 34%；类 REITs、公募 REITs 与 CMBS 则位列第二梯队，融资金额约 40-70 亿元。
不难得出，租赁市场融资额占据 2025 年房地产相关企业新发行证券总融资额的五分之一有余。
在这块千亿级别的"蛋糕"中，住房类资产处在爆发式增长的关键阶段；2025 年内，各融资渠道也正均匀且稳步地发展，住房租赁证券化市场正迎来独属于它的"百花齐放"。
险资大笔接管，证券化市场 " 后劲 " 足
充沛供给成为"百花齐放"的源泉。
近日，有市场消息称领盛投资计划以 6.29 亿元出售 COZI 可遇 · 东外滩和 COZI 可遇 · 新江湾 60% 权益，接盘方为国寿资本。
有业内人士猜测，此次交易背后，是一场围绕 Pre-REITs 培育与公募 REITs 上市的长期布局；看似平常的资产转让，或许正为未来更广阔的资本通道铺就前奏。
此般猜测不无来由，2025 年 5 月，华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 在上交所发布，基金份额 5 亿份，发售价为 2.734 元 / 份，募集资金总额 13.67 亿元；3 月，全国首单"商改保" REIT ——汇添富上海地产租赁住房 REIT 在上交所发布，发售价为 2.724 元 / 份，总共募资 13.62 亿元。
不仅是证券化产品的成功发行倍悦网，在 2025 年内，资本正频频涌入住房租赁赛道，为住房租赁相关的证券化产品发行提供可持续的"后备力量"。
2025 年 12 月，鼎晖投资完成收购上海 base 佰舍苏河项目；7 月，友邦保险、中宏保险等通过 Pre-REITs 基金完成对上海松江柚米社区的收购；2 月，万科联合新华人寿、大家人寿等多家险资机构，设立 16 亿元 Pre-REITs 基金收购厦门泊寓院儿 · 海湾社区；同期，自如与景顺成立"星耀如景"合资平台，拿下北京石景山一处租赁住房项目 ……
可以看出，2025 年至今，住房租赁证券化领域正成为资金流转的热土；对于具有长期配置资金的险资来说，这板块愈发成为布局的热门。
以上资产并购和证券化的的"进"与"退"，不仅是为存量资产改造提供新路径，更是深刻折射出长租公寓行业的逻辑转变，即从传统的出租运营模式，进一步迈入资产管理的新时代。
" 两位一体 "，什么样的优质存量资产将被改造？
频繁买卖的背后，市场上难以消化的存量资产正持续堆积。
数据显示，截至 2025 年 9 月，中国内地城市存量住宅约为 3.1 亿套，若按每套平均 100 平方米估算，总面积约 310 亿平方米（包含已售、待售及少量未上市房源）。
据克而瑞调查，2025 年全国 30 个重点城市新增住房成交面积约 3.26 亿平方米，同比降 7%，绝对量与 2022 年基本相当，为行业调整以来四年中间水平。
对于市场来说，存量资产不仅需要被加速消化，另一方面，接盘的资方还要有得赚。从 2025 年长租公寓资产证券化的突然蓬勃来看，大笔资金收购存量改造项目的背后，是一套相对完整的"链路"，即优质资产打底、政策托底、和证券化赚钱的完整路径，因此，优秀的改造案例必然每一步都踩在行业关键点上。
优质资产打底，投资回报稳
首先，优质的资产是"链路"出发点，也是基础。
以近期交易的 base 佰舍苏河项目为例，该物业位于静安区苏州河畔核心地段，紧邻人民广场、南京西路等商圈，交通便捷且周边产业密集，租赁需求基础扎实。
据悉，base 佰舍苏河前身为老旧星级酒店，2018 年改造为租赁住房后，长期保持 93% 以上的入住率和 80% 以上的运营利润率。
从历史租金来看，，base 佰舍苏河中 49-58 平方米的单间租金约为 1-1.2 万元 / 月，87 平方米的一居室约 1.4-1.6 万元 / 月，97 平米一居室约为 1.7-2 万元 / 月，127 平米的两居室则在 2.3 万元 / 月甚至更高；对比同地段同类型公寓产品，租金所带来的收益优势较为明显。
2024 年，该项目引入联合办公品牌，形成"居住 + 办公 + 商业"复合空间，进一步提升了资产坪效与抗风险能力。据了解，该项目收购完成后将投入近 8000 万元资金进行改造，将原有的公寓及原本用于办公的群楼部分都改造为保租房。按照业内推测，此番收购后的资本化率可达 4.5%-5.5%。
不仅是这一案例，前文提到的 2025 年内被收购的业基本位于一线和超一线城市核心地段，此类物业在历来的存量资产改造中往往被优先考量；这种"核心区位 + 成熟运营 + 稳定现金流"的优质资产，本身就具备高盘活价值。
政策托底，稳定预期撬动资金流入
仅凭资产本身优质，尚不足以撬动资金密集入场；租赁住宅交易的爆发，关键仍在于政策托底，这一机制正是整条"链路"平稳运行的根基。
从地方试点来看，2025 年 7 月，上海出台了《上海市商务楼宇更新提升实施意见》，打开了商办楼宇"功能融合"的通道，明确在"主体不变、产证性质不变、主体结构不变"的前提下，可兼容租赁住房功能，最长兼容期限达 15 年。
在这一政策下，以 base 佰舍苏河项目为首的"功能融合"类别租赁住房具备运营的合规性，同时还能享受民用水电、税收减免等政策红利。
若此类新政明确的全周期管理模式能够在更多一线和新一线城市得到普遍推行，将在极大程度上降低资本入场的系统性风险，为资本对于租赁类住宅的长期布局提供更加稳定的预期，资金的流入也将更加频繁。
不止扩容，更是地产存量时代大宗交易的巨变
"退"是"投、融、管、推"闭环的"咽喉"，也是资本逐利性的终极落点。借助政策红利收拢优质资产、完成存量改造之后，能否通过证券化路径干净利落地退出，决定了整场交易的成色。
从数据来看，截至 2025 年 12 月，已有 8 单保障性租赁住房 REITs 成功发行，二级市场平均年化分红率达到了 3%；其中，华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 上市首日触发涨停，华夏北京保障房 REIT 也顺利完成扩募。可以说，资产证券化成为了租赁住房在 2025 年交易热度持续攀升的核心驱动力。
政策支持，正是过去一年租赁住房资产证券化骤热的"推手"。2025 年 9 月 12 日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782 号，下称 782 号文），主要针对扩大公募 REITs 适用范围以及加快 REITs 审批发行等方面。该政策继 2024 年 1014 号文之后的又一个重量级政策，在资产范围、扩募支持、项目把关和组织保障四个方面有了新的规定：
在资产范围方面，基础设施 REITs 从传统基建向新基建、民生领域延伸 。782 号文在 1014 号文已明确的收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型基础上，进一步扩大资产范围至市场化租赁住房、文化旅游养老设施等新资产类型 。
782 号文在扩募机制上进行了显著优化，取消辅导环节，由省级发改委或央企直接申报；放宽资产范围，允许跨区域、跨行业收购同类或关联项目，以上举措显著提升了 REITs 配置灵活性与抗风险能力。
在项目把关上，782 号文明确优先受理可助推国家重大战略的优质项目，既彰显监管层对资产质量的严苛标尺，也为社会民生类资产打开了闸门，有利 REITs 市场长期稳健运行。
在组织保障方面，782 号文创新提出"支持民间投资项目发行上市"的要求，这一措施体现了政策层面对民间资本参与基础设施 REITs 的特别支持，有助于形成 " 国有 + 民营 " 双轮驱动的市场格局 。
以上新措施的提出，无不利好租赁住房市场。例如在鼎晖收购北京三全公寓项目后，业内普遍猜测其将会借助政策红利完成合规升级，并进一步优化运营，随后通过 REITs 扩募等方式实现资本退出。
有业内人士表示，这种"收购 - 赋能 - 增值 - 退出"的资本闭环，收益远比赚租金差高得多，也给其他存量资产的盘活提供了可复制的范本。
事实上，面对存量资产亟待消化的现实，政策在 2025 年内已数度"开闸"。年底，国家发展改革委正式发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025 年版）》，首次将酒店行业独立纳入 REITs 发行体系。新政明确，"四星级及以上酒店"作为消费基础设施的重要组成部分，可与体育场馆、商业综合体等并列，成为可独立申报 REITs 的底层资产。
政策落地即见回响，2025 年 12，上海锦江资产管理有限公司发布公募 REITs 核心服务机构选聘招标公告；同期，金茂出售三亚丽思卡尔顿亦直言"交易专为资产证券化而设"，政策"东风"转瞬化作市场动作。
这次被业内普遍视为具有"变革性意义"的扩容，或许正是受到此前 REITs 向保障性租赁住房等基础设施领域扩容的启发，在商业地产迈入存量时代的当下，商业地产的痛点不再是"拿地"，而是"退出"。REITs 等资产证券化产品的持续扩容，恰好为存量楼宇提供了一条合规、透明且可定价的"黄金出口"。
扩容的前提是严监管，例如对于酒店资产就明确做出了"必须四星级及以上"等明确要求。对于保租房来说，除必须先拿到住建部门核发的"保租房身份证"外，还需满足租金不得高于同地段九成、资产规模不低于 8 亿元、近三年现金流为正，派息率至少 3.8% 等一系列要求；简言之，只有接受"面积、租金、年限、用途、资金"五把锁的存量项目，才能迈入 REITs 退出通道，这也与审慎的发行规则一脉相承。
但无可置疑的是倍悦网，中国内地大宗资产的交易结构正被重写。上述改革性政策标志着大宗变现不再仅依赖个人或机构买家，面向公开市场的资产证券化将成为其重要退出路径，这里的公开市场可能是更小的、更分散的微观主体投资人。这也意味着，只要资产运营得足够好，具备稳定收益及现金流，就可以打包"上市"并变现，商业不动产项目的流动性将大大增强，其价值发现机制也更具市场化。
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